Instaurée en juillet 2003 en remplacement du dispositif Besson, la loi de Robien permet d'acquérir, à coûts réduits, un bien immobilier neuf destiné à la location. A coûts réduits car le remboursement de l’emprunt s’effectue en grande partie avec les loyers générés par la location et les économies d''impôt réalisées grâce à l'opération immobilière.

Le propriétaire devra néanmoins apporter une épargne personnelle pour compléter le dispositif. Aussi, l’esprit de la loi de Robien est-il souvent résumé à : « Devenez propriétaire pour 200 euros par mois ».

Le principe

Sont concernés les logements neufs ou réhabilités (alors soumis à la TVA immobilière) situés en France. Les nouveaux propriétaires peuvent amortir le prix d’acquisition du logement au taux de 8 % pendant cinq ans, puis de 2,5 % lors des quatre années suivantes, avec possibilité de prolonger cet amortissement de six ans supplémentaires. Pour cela, il faut s’engager à louer l’appartement nu à titre de résidence principale pendant neuf ans au moins. Le dispositif permet également de déduire des revenus fonciers, les charges, les frais et la totalité des intérêts pendant la durée du financement.

Le propriétaire bailleur s’engage également à respecter le plafonnement des loyers en vigueur. Pour les logements neufs, les plafonds de loyers sont de 19.89 euros pour l’agglomération parisienne, la côte d’Azur et le Genevois français (zone A) ; de 13,82 euros pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations chères situées aux abords de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières (zone B) ; de 9,94 euros pour le reste du territoire (zone C). Pour ce qui est de l’ancien, les plafonds de loyers ont été fixés respectivement à 14.40 euros pour la zone A, 9.40 euros pour la zone B et 9 euros pour la zone C.

Depuis le 3 mai 2006, la loi « Engagement national pour le logement » a adapté le « Robien » en « Robien recentré » et créé le dispositif « Borloo populaire ».

Le recentrage de la loi Robien consiste à favoriser son application dans les agglomérations les plus tendues et répondre aux besoins des ménages aux revenues modestes et moyens.

Les deux outils de défiscalisation s’avèrent être complémentaires. Le dispositif Borloo, qui a pour but de proposer de nouveaux logements locatifs neufs dans des zones où le marché est cher, est plus fiscalement attractif mais les loyers se situent 20% en dessous de ceux du Robien. Les deux lois entreront en vigueur le 1er juillet 2006. Avant cette date, c’est « l’ancien Robien » et lui seul qui s’applique.

Pour qui ?

Ce dispositif s’adresse aux contribuables imposés dans les tranches moyennes, à partir de 28,26 % et au-delà, soit ceux qui payent plus de 3000 € d'impôts. Plus la tranche d'imposition de la personne concernée est importante, plus l'avantage fiscal est important. Peut investir toute personne physique qui réalise des investissements immobiliers locatifs en direct ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Les Avantages ...

- Amortissement du bien à hauteur de 65% de son prix sur une durée de 15 ans
- Réduction de la base imposable jusqu'à 10 700 € (prise en compte du déficit provenant de l'amortissement, des charges forfaitaires et des autres frais déductibles)
- Obtenir jusqu'à 45 000 € d'économies d'impôts sur 15 ans tout en maîtrisant ses revenus fonciers durant cette période

... et les inconvénients

- L'investisseur doit attendre au moins 9 ans pour revendre
- En contrepartie de l’avantage fiscal que représente la loi de Robien, la réduction forfaitaire sur les loyers perçus est ramenée de 14% à 6%

Alors, prêts à vous lancer ?