Investir en Robien

Acheter un logement neuf pour le mettre en location:

L’investissement Robien concerne les logements neufs achevés et ceux acquis en l'état futur d'achèvement. Il est désormais réservé aux logements en conformité avec la réglementation thermique en vigueur (le contribuable devra justifier du respect de cette condition selon des modalités définies par décret).

L’investissement Robien concerne aussi les logements que le contribuable fait construire ou ceux qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation permettant aux logements d'acquérir des performances techniques proches de celles des logements neufs.

Le régime de l’amortissement:

Le principe de l'investissement en Robien (dit « recentré » depuis sa réforme en 2003) est le suivant : l'acquéreur d'un logement neuf éligible à ce dispositif peut amortir 6% du montant de son achat pendant sept ans, puis 4% pendant deux ans.
Au total, le bien est amorti à hauteur de 50% sur neuf ans. L'amortissement est une charge déductible du revenu foncier imposable.

Exemple ? Vous faites l'acquisition d'un appartement d'une valeur de 100 000 euros pour le mettre en location dans le cadre de ce régime. Pendant sept ans, vous pourrez chaque année déduire 6 000 euros de vos revenus imposables, puis 4 000 euros pendant les deux années suivantes.

Et comme pour une location classique, certains frais, comme les intérêts d'emprunt et les travaux, sont également déductibles.

Le déficit foncier:

Autre avantage: si vos charges excèdent le montant des loyers perçus, vous avez la possibilité de déduire le déficit foncier de l'année sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros. Ce qui diminue donc d'autant votre revenu imposable. Mettre son bien en location en respectant des plafonds de loyers

Pour bénéficier des avantages fiscaux ci-dessus vous devrez louer votre bien durant neuf ans à un locataire qui en fera son habitation principale. Votre bien devra trouver preneur dans les douze mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure. Vous devrez par ailleurs pratiquer des loyers inférieurs aux plafonds fixés dans le cadre du dispositif Robien : ils dépendent de la zone géographique où ce situe le logement loué. Quatre zones ont été définies: A, B1, B2 et C.

Plafond de loyer (en euros par mois et par m² utile, hors charges)

Zone A 21,02 euros
Zone B1 14,61 euros
Zone B2 11,95 euros
Zone C 8,76 euros


Paris et nombre de communes d'Ile-de-France, du Var et de la Haute-Savoie appartiennent à la zone A. La zone B1 comprend notamment les villes de Marseille, Lyon, Bordeaux, Lille, Nantes, Toulouse et la Corse. La zone B2 couvre Troyes, Narbonne, Arles, Caen, Angoulême, Montauban, ... Sont regroupées en zone C toutes les localités non comprises dans les zones A, B1 et B2.

L’investissement en Robien n'exige le respect d'aucune condition de ressources du locataire. Si ce dernier ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, il peut en revanche s'agir d'un ascendant ou d'un descendant.

A savoir : Lorsque le logement convoité est situé en ZRR (Zone de revitalisation rurale) l’acquéreur peut dans certains cas cumuler le régime de Robien avec une déduction de 26% du revenu brut.

Nos conseils pour réussir votre investissement:

Il est donc vivement recommandé d'investir dans un secteur où la demande de biens à la location est importante.

Attention aussi à ne pas se montrer trop gourmand sur le loyer: car si vous ne trouvez pas preneur, votre avantage fiscal pourra être remis en cause. Soyez donc vigilant dans le choix de l'emplacement : préférez un logement en centre-ville ou en périphérie proche, bien desservi, avec commerces et écoles/université à proximité.

Avant de vous engager, rendez-vous sur place pour connaître le marché local: y a-t-il déjà une offre neuve abondante ? Quels sont les prix pratiqués à l'achat? Quels sont les besoins des candidats locataires du secteur : des studios pour étudiants ou des 3 pièces familiaux ? Quels sont les loyers pratiqués?

Pour un investissement en toute tranquillité, ne négliges pas les garanties annexes, proposées par les professionnels : perte à la revente, risque de vacance, loyer impayé, dégradations, problèmes juridiques.